Keine unions- oder verfassungsrechtlichen Bedenken gegen Einbeziehung von Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer


Häufig wird der Versuch unternommen, Grunderwerbsteuer zu sparen, indem man einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück einerseits und einen privatschriftlichen Werkvertrag über die Errichtung des Gebäudes hierauf andererseits schließt. Die Finanzverwaltung bemisst die Grunderwerbsteuer dann nach der Summe aus Kaufpreis und Werklohn, wenn Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag dergestalt in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält. Die Annahme eines grunderwerbsteuerrechtlich einheitlichen Erwerbsvorgangs ist von der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) anerkannt.

In dem nun entschiedenen Rechtsstreit (BFH, Urt. v. 27.09.2012, Az. II R 7/12) wurde zunächst ein notarieller Kaufvertrag über das unbebaute Grundstück beurkundet. Später stellte sich heraus, dass parallel hierzu ein Bauerrichtungsvertrag mit einem Bauunternehmen über die schlüsselfertige Errichtung einer Doppelhaushälfte auf dem erworbenen Grund und Boden abgeschlossen wurde. Der Vermittler des Kaufvertrages und das Bauunternehmen traten in einer Werbebroschüre unter einem gemeinsamen Logo als "ein starkes Team" auf, das Baupartner zusammen bringe, die sich sonst nicht finden würden. Den Eigentümer und Veräußerer des Grundstücks lernten die Käufer erstmalig beim Notartermin kennen. Das Finanzamt sah anhand der gesamten Umstände einen objektiv engen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauerrichtungsvertrag an, betrachtete das bebaute Grundstück als Gegenstand des Erwerbs und setzte die Grunderwerbsteuer auf der Grundlage der Summe von Kaufpreis und Bauerrichtungskosten fest. Die Käufer meinten, dass dies unter anderem gegen den verfassungsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz und gegen das Recht der Europäischen Union verstoße. Dieser Auffassung schloss sich der Bundesfinanzhof nicht an. Er bestätigte vielmehr seine ständige Rechtsprechung.

Dies bedeutet, dass bei „Steuersparmodellen“ durch Aufteilung des Erwerbsvorgangs in Kaufvertrag und Werkvertrag weiterhin Vorsicht geboten ist.





Dr. Norbert Berger
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Steuerrecht



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